当マンションの修繕委員会は、2015年(築9年目)の通常総会にて、「修繕委員会」の運営細則が決議され、修繕委員を居住者から公募、ご夫婦で資格をお持ちの方を含め3名の一級建築士、理事長経験者2名の計5名にてスタートしました。発足した修繕委員会は、管理会社作成の長期修繕計画では、修繕積立金の段階的値上げ、大規模修繕時の一時金徴収等、修繕積立金徴収の先送りに将来の修繕積立金収入に不安を感じました。
築10年目に現状劣化調査に基づく専門家による長期修繕計画(改訂版)作成を計画、そこで、4社の一級建築士事務所によるコンペを実施、大規模物件の経験豊富な㈱東京建物リサーチ・センター(以降TRCと略記)を総会の決議を経て長期修繕計画作成の依頼先に決定しました。
TRC作成の長期修繕計画(改訂版)では、均等積立方式(修繕積立金倍額)を採用、大規模修繕の周期を15年目に設定しましたが、現場調査では屋上防水の劣化が見られ、屋上(ルーフバルコニー含)防水修繕工事のみ2019年(12年目)に施工する計画としました。屋上防水改修工事の施工会社選定では、TRCにコンサルを依頼、建通新聞掲載による業者募集から10社の施工会社見積提出があり、TRCの評価を参考に価格面、プレゼン内容を吟味し、地場の中堅会社を採用、予定金額以下で施工出来ました。

今回の屋上防水改修工事は、当マンションにとっては初めての長期間工事(8月~12月)であり、3年後の大規模修繕の前哨戦と捕らえて、工事開始の1ヶ月前に工事に関する「住居者への説明会」を開催、ルーフバルコニー付居住者からは、プライバシー、セキュリティの確保、施工時間の報告、植栽・備品の移動等多くの質問を事前にいただきました。
施工会社へは工事開始事前報告を依頼していましたが、天候不順による作業遅れや工程の入替等が多く発生、工事開始事前連絡不行き届き等があり、ルーフバルコニー付居住者から数件の苦情が発生、TRC・施工会社・修繕委員会にて随時、緊急対応を検討、改善しました。
3年後の大規模修繕工事では、建物全周に足場を組み、全戸のバルコニー防水工事を実施するため、プライバシーやセキュリティの対応が今回以上に必要となり、住居者目線でのきめ細かい対策が必要であることを、痛切に感じました。

屋上防水改修工事は、管理組合の工事完了後の検査だけでは防水シートの接続部処理等工事途中は確認出来ませんが、TRC監理者による定例監理報告等の施工中の状況確認により、品質の高い防水改修工事が出来ました。
理事会との情報共有化のため、理事会修繕担当理事には基本的に理事長を含めた3名に参加していただき、理事会との連携を図ることにより、工事のスムーズな予算化や広報等が展開できました。また、理事会からの保守契約や小口修理等についての専門的なアドバイス等の依頼に応えることにより、互恵関係を築いています。
バルコニーは共用部分であり、居住者は専有使用権を有するのですが、居住者感情では、バルコニーは自宅の一部であり、施工業者は土足で自宅に上がり込んで作業しているとの認識が必要であることを痛感しました。
今の修繕委員会のメンバーは、15年目の第1回大規模修繕工事完了迄担当することを合言葉に頑張って行く所存です。
ISO9001・品質マネジメントシステム お客様インタビュー 大阪建物リサーチ・センター 神奈川建物リサーチ・センター建物の「劣化修繕」用語集