今回の工事は、2012年から検討を開始して順次具体化させてきた共用部排水管更新、窓枠サッシ改修、各戸玄関ドア取替といった一連の大規模プロジェクトを締め括るものでした。
高額の支出が続くため、修繕積立金会計の収支試算シミュレーションを何度も行って次のステップに進む連続でした。今回の工事に関してはほぼ全額を借入金で賄う必要がありましたので、概算工事費の事前把握と実行管理がとりわけ重要でした。
このため、①部位別劣化度診断(修繕の部位別必要度判定)②部位別修繕工事の費用対効果③優先順位に基づくトータル工事費用の概算算出(複数案比較検討)④専門的な知見に基づく諸提案⑤施工会社選定のサポート⑥工事監理(適切な施工と品質の確保、コストの厳正化)――を重視し、すべてTRCさんにお願いしました。
まず2014年12月に現況調査・劣化診断を委託して工事費用の上限額を設定する上での基礎資料(報告書)を作成してもらい、2016年3月に年内の工事実施を目指し設計と施工会社選定補助業務を委託しました。6月には設計を固めて9月~12月の工期で8月に施工会社を決定するというかなりタイトなスケジュールでしたが、設計内容を「必要最小限」近くにまで絞り込むために何度も概算金額書を作り直してもらいました。
工事監理においても、発注者の立場に立った施工会社への指示や大小様々な改善提案、臨機応変な設計修正をいただくなど、十二分に期待に応えてくれました。毎週の定例打ち合わせで増減額工事と追加工事の費用見込みを現在進行形で提示してもらえたのも、ありがたいことでした。

当マンションの管理組合員は、「予防保全」を本旨とする大規模修繕工事の必要性について理解があり、実施は既定の方針でしたので、計画段階から工事終了までスムーズに推移しました。予定通り12月20日に竣工し、新たな気分で新年を迎えられたのを喜んでくれているようです。
年間15回以上開催する修繕委員会には以前から理事長と営繕担当理事も同席し、理事会に毎回提出する議事録を居住者に回覧して検討状況とプロセスの情報共有を図りました。必要に応じ管理組合員・居住者に経過報告の文書を配布し説明会を開催します。
設計委託後は、作業スケジュールから判断して工事請負契約承認のための臨時総会を招集する時間的余裕を持てるか不明でしたので、2016年4月の定期総会で工事契約の上限額と借入金の上限額を決議し、この範囲内であれば理事会の承認・決定で済ませられたのも効率的でした。

5年間に及ぶ大規模プロジェクトの締め括りの工事を、良好な仕上がりで終えることができて満足しています。TRCさんの適切な施工会社への指示監督と、それに応えた施工会社の取り組みのおかげと感謝しています。
当マンションでは、大小様々な修繕工事を実施してきましたが、TRCさんとのお付き合いは2009年の給水設備改修工事(直結増圧化)が初めてでした。2014年の排水管更新工事、そして今回と3回の工事でお世話になりましたが、リーズナブルな料金で各業務を良心的に実施していただけるので助かります。
今回の工事では、1回目、2回目の大規模修繕工事のように「施工会社の責任施工・修繕委員会の工事監理方式」にして出費を抑えるべきとの意見もありましたが、最後は「さすがプロ」を再認識し「工事監理頼むべし」を実感することとなりました。

ISO9001・品質マネジメントシステム お客様インタビュー 大阪建物リサーチ・センター 神奈川建物リサーチ・センター建物の「劣化修繕」用語集